Reajustes de aluguel: especialista explica quais índices e valores são considerados

Para além dos já conhecidos impostos de janeiro, o consumidor deve estar atento a índices econômicos que podem interferir em reajustes de contratos, entre eles o aluguel. Especializado no direito patrimonial e imobiliário, o advogado Jossan Batistute, sócio do escritório Batistute Advogados, destaca que, além das conhecidas cobranças de todo início de ano referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA), muitos aluguéis recebem reajustes, geralmente utilizando o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

“Os contratos de locação têm aniversários diversos ao longo do ano, motivo pelo qual o reajuste do aluguel ocorre durante o ano todo, já que é feito a cada 12 meses, a contar do início da locação – prazo mínimo estabelecido na legislação. Em tais reajustes, são utilizados índices como IGP-M ou IPCA, que, costumeiramente, são previstos nos contratos, sendo que, nesta época do ano, muitos são os contratos reajustados, especialmente em cidades com alto número de estudantes, principalmente do ensino médio e superior”, explica Batistute, especialista no assunto.

No caso do IGP-M, apesar da quarta variação positiva seguida, registrando 0,74% em dezembro de 2023, o indicador ficou negativo (-3,18%) nos últimos 12 meses. “Apesar disso, dificilmente haverá redução nos contratos de aluguéis”, avalia o advogado. Batistute explica que “apesar da deflação acumulada do índice, a relação entre proprietário/locador e inquilino/locatário é baseada nas previsões do contrato e em situação de conveniência e oportunidade, ou seja, os contratantes chegam a um consenso, muitas vezes, fora da previsão natural do contrato, pois, pode ser melhor a ambos um acordo ao invés de uma rescisão que implique no fim da locação. Todavia, é indispensável que este novo acerto seja formalizado por meio de um aditivo contratual.”

Os contratos de locação, na maioria das vezes, têm o IGP-M como índice de reajuste, o mesmo acolhido pelo Judiciário de forma geral. Porém, muitas vezes, também é utilizado o IPCA como base dos contratos, cujo valor ainda não foi oficialmente divulgado, mas, sua prévia gira em torno de 4,72%, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Em dezembro de 2023, no acumulado de um ano, o IPCA ficou em 4,68%.

Outro índice, por vezes, também utilizado para medir os reajustes de contratos de aluguéis é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). Dados do IBGE apontam que, até dezembro de 2023, o acumulado em 12 meses era de 3,85%, com variação de 0,10% em novembro do mesmo ano. “Esse índice fundamenta também o reajuste de diversos contratos e pode ser utilizado para as atualizações também do aluguel”, observa Batistute. De qualquer maneira, o advogado aponta que se deve levar em conta qual desses indicadores foi escolhido no contrato como base de reajuste, além do aniversário da locação.